沂水县人民政府
关于积极推进城区棚户区改造的实施意见(试行)
沂政发〔2018〕46号
为加快我县棚改步伐，改善人居环境，完善城市功能，提升城市形象，根据国务院、省市相关政策规定，结合我县城区村居(社区)棚户区改造(以下简称“城区改造”)实际，制定本意见。
一、指导思想
全面落实国务院、省市关于城镇棚户区改造的决策部署，按照群众得实惠、城市出形象、经济增活力的思路，以推进城市化进程、提高群众宜居幸福指数为出发点，对相关棚户区进行整体规划、连片改造、集中安置、梯次推进，高起点规划，高标准设计，高质量建设，依法、有序、积极、稳妥地推进城区改造，努力将我县打造成彰显城市风格、体现地域特色的沂蒙北部区域中心城市。
二、改造原则
(一)政府主导，街道实施，群众参与。城区改造按照“政府主导、街道实施、群众参与”原则进行，即：县政府制定指导性政策，县直部门依法监督，相关街道(沂城街道、龙家圈街道、许家湖镇、黄山铺镇、经济开发区，以下简称“街道”)组织村居具体实施，广大群众全程参与。
(二)以人为本，依法运作，让利于民。城区改造充分尊重群众意愿，充分考虑群众和村居切身利益，依法依规运作，让利于民，让群众得实惠。按照城市组团的理念做好安置区规划建设，统筹并优先配套完善社区服务中心等公建设施，打造和谐幸福家园。
(三)成片规划，分步改造，保证质量。以市政路网为界，成块连片规划，提倡整村改造。按一定比例，代征部分用地，用于地块内部及周边城市道路、绿地广场、公建设施等配套项目建设。改造区块涉及多个村庄、社区的，由街道统一组织、统一改造、统一规划、统一建设、统一管理。安置部分和开发部分综合考虑，确保改造出亮点、出精品。
(四)统筹组织，公开公平，有序推进。根据我县国民经济计划、城市总体规划及上地利用规划，结合实际制定城区改造年度计划，积极稳妥推进。立足村情，成立村居棚改群众工作委员会，全程参与，共同研究。调查摸底、产权认定、方案拟定、补偿安置等群众关心关注的问题，都要公开公示。
三、改造范围
城区范围内拟改造的村居(社区)棚户区。
四、改造标准
安置房及其配套设施按照普通商品房标准建设，并充分考虑居民的购买能力和意愿。所有建设项目要根据国家有关建设程序、标准、规范和城市规划，依法组织项目设计、施工、监理和招标，确保工程质量和工期。提倡推广新技术、新材料、新设备、新工艺，建设节能、节水、节材、节地和环保型住宅。安置房价格核算由县财政局会同物价、住建、国土、房管、审计等部门，综合考虑当时的土地成本、建设成本、相关配套费用、综合税费等因素确定。
五、改造流程
(一)成立工作机构，广泛宣传发动。街道抽调人员组成棚户区改造指挥部，实行班子成员包村、机关干部包户，严格落实责任，层层签订责任状，挂图作战，一包到底。发布改造公告，明确时间节点。通过召开会议、发放明白纸、张贴标语、新闻媒体宣传等方式，广泛宣传动员，努力营造良好的工作氛围。
在街道监督指导下，实施改造的村居成立由现任村居两委成员、离任村居两委成员代表、党员代表、村民代表、搬迁户代表等人员组成的群众工作委员会，负责本村的棚户区改造搬迁安置工作。
(二)组织入户调查，制定实施办法。街道以村居为单位，航拍棚改现状，控制违建；组织街道机关干部、村居干部分组包户，深入住户调查了解有关情况，填写《房屋摸底统计明细表》,拍照留存房屋状况。详细分析具体情况，分类搞好统计，填写《房屋摸底统计汇总表》,组织棚改村居群众工作委员会分类分析、逐户认定，认定结果统一张榜公布。针对棚改村居具体情况，根据棚户区改造有关政策和县里有关规定，制定具体的改造安置方案。方案形成后，以村居为单位，通过召开党员会、村民代表会、棚改户代表会等形式，形成决议，张榜公示。公开公示无异议后，逐户形成以房屋类型、改造补偿标准、安置办法为主要内容的明白纸，宣传通知到户。
(三)入户开展工作，签订改造协议。组织机关干部和村居干部入户开展工作，宣传政策，解疑释惑，发布签订协议通知，组织签订改造安置补偿协议。
(四)搞好房屋腾空，实施搬迂拆除。改造协议签订后，住户自行搬迁，按期腾空房屋，并上交所持有的不动产权属证书(土地使用证和房屋所有权证等)。棚改指挥部会同村居组织对住户房屋进行腾空验收，并发放验收合格确认书，载明验收合格的顺序号，作为住户安置补偿顺序依据。街道负责对腾空房屋拆除招标，组织集中拆除，规范安全施工，做好扬尘治理。
(五)做好补偿分配，组织回迁安置。安置楼竣工验收后，街道会同有关部门、村居组织回迁安置。坚持“公开、公平、公正”的原则，实行阳光操作。按照“理得清、分得下、管得好”的要求，先审后分，摸清底子，确定安置对象，制定分房方案，公布安置房源、安置地点、安置政策、安置程序等，发布分房公告，逐户通知，组织分房，挑房过程全程公证。结清房款，办好物业手续，移交安置房。
六、享受补偿和安置的条件
严格按照国家“一户一宅”和省、市、县关于宅基地的规定，统筹考虑证照、户口、村民权益及村规民约、历史沿革等因素，依法、依规确定享受补偿和安置的条件。安置以原始取得的合法宅基地为基础、以户为单位，严禁以分户、分割等不当方式骗取棚改利益。
七、补偿安置政策
(一)住房补偿
住户可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
1、选择产权调换的。住房以合法宅基地167平方米、平房正房(开间3.0米以上为1间，下同)3间、偏房(开间2.5米以上为1间，单独卫生间、门楼不作为间计算，过道作为间计算，下同)4间为标准住宅基数，享受110平方米的安置面积。
凡是按照时间节点和规定完成协议签订、房屋腾空，符合安置条件的住户，享受的安置面积(平方米)计算公式为：
安置面积=110×(宅基地面积÷167)
车位(或车库)每个4万元，储藏室按成本价购买。
挑选的安置楼，超出或者少于安置面积的部分，根据相近区域类似房地产的市场价格进行找补。
安置楼面积，以房管部门确定的测绘面积为准。
2、选择货币补偿的。货币补偿数额=应安置面积x相近区域类似房地产的市场价格+搬迁费+3个月过渡安置费+住房补助资金。
(二)补助标准
1、混合结构的住房正房每间补助资金3万元，砖木结构的正房每间补助2.5万元，草房等其他结构的正房每间补助2万元。偏房每间补助2500元。
2、符合村庄规划、房屋2层及以上的，一层面积按照同类房屋结构标准执行，二层及以上部分按间口及相应结构标准给予补助资金。
3、每处住房确定一排东西向房屋为正房，其余作为偏房计算。
4、住房装修、居民区范围内的地上附着物一律不评估、不补偿。
(三)房屋拆除
住户搬迁腾空交钥匙时，必须保持房屋设施完好，禁止私自拆卸，否则从补偿资金中扣除相应损失。房屋腾空由街道统一组织实施。
(四)安置设施搭配
按照就近和方便的原则，将安置楼房号和车库号(或车位号和储藏室号)进行合理配置，供安置户一次性捆绑挑选确定。
(五)安置房挑选
1、在规定时限内签订改造协议，取得协议顺序号；并按协议约定时限和要求将被改造房屋交予实施街道且腾空验收合格的，取得腾空验收顺序号。挑选安置房顺序号为协议顺序号和腾空验收顺序号两者的平均数，平均数小者优先挑房。挑选安置房顺序号相同的通过抓阉方式确定顺序。
2、安置房不设楼层调整系数，不分楼层差价，被改造户根据确定的安置顺序号进行挑选。
3、被改造户中户主(或其配偶)有下肢残疾行走不便的、双目失明的(需提供有关部门出具的有效证件)、年龄超过70周岁的，由本人提出书面申请，经公示无异议，可优先安置在一楼。
八、奖励补助政策
(一)奖励政策
1、为加快协议的签订，鼓励被改造户早签协议、早腾空房屋，在规定的签约期限内前3天签订协议、选择产权调换并腾空房屋交钥匙的，每户(以原始取得的合法宅基地的户)奖励2万元；3天之后拖延1天，奖励总额减少5000元；拖延2天，奖励总额减少10000元；拖延3天及以上的，取消该项奖励。协议签订后，确定统一腾空房屋时间，被改造户在规定时间内腾空房屋并经验收合格后，凭验收单兑现奖励。
2、选择货币补偿的，不享受以上奖励政策。
3、营业用房与住宅在同一处土地上建设或为同一幢房屋的，两者的改造协议签订、房屋腾空等工作须同步进行，方可享受上述奖励政策，且只能单项享受一次。
(二)搬迁补助费
1、住宅房屋每户一次性付给2000元搬迁补助费。
2、生产经营企业：机器设备、物资等搬迁补助费，按生产用房建筑面积计算，补助标准为8元/平方米。对有合法产权的大型设备、精密设备、无法整体搬迁或搬迁后无法使用的设备、大量存货等的搬迁费，委托评估机构进行评估确定。
(三)临时安置补助费
住户临时安置补助费按户计算，补助费标准为每户每月600元。选择产权调换的，过渡期限为36个月，所调换的房屋提前竣工安置的，按照实际临时安置过渡期限结算。选择货币补偿的按3个月计算，一次性付清。
临时安置补助费从住户腾空房屋时间开始计发，按月计算，不足一个月按一个月计算，第一次发放一年，以后每六个月发放一次。因征收人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起按补助标准双倍支付临时安置补助费。
(四)停产停业从业人员补助费
因征收生产经营企业(个体业主)房屋，给产权人造成的停产停业损失的补偿，整体被征收的单位：
1、房屋权属证书记载的房屋用途为生产经营用房用途；
2、具有合法的营业执照、税务登记证并有一年以上的纳税记录；
3、房屋权属证书、营业执照、税务登记证注明的营业地点相一致。
全部符合以上条件的，对职工一次性发放3个月从业人员停产停业补助(补助标准按人社部门公布的现行最低工资标准计算，补助人数按缴纳职工养老保险金满一年以上的人数确定);对产权人按照合法生产经营用房(不含办公楼)面积150元/平方米的标准一次性发给停产停业损失。
对事实已停产停业的，不发放从业人员停产停业补助和停产停业损失。
九、政策保障
(一)资金筹措政策。改造建设资金筹措采取财政补助、政策扶持、银行贷款、市场开发等办法，多渠道筹集资金。
1、加大财政支持力度。县直相关部门加大对上争取棚户区资金和政策扶持的力度，上级补助资金专项用于补助范围内棚户区改造项目改造、安置房还建以及相关基础设施配套建设等，不得用于城市棚户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建设。
2、加大信贷扶持力度。充分发挥县级投融资平台作用，为改造提供资金支持。县直相关部门、单位要根据各自职责，积极对接政策性或商业性银行等，对旧城区改造给予融资支持。
(二)土地供应政策。安置房用地纳入土地供应计划优先安排、简化审批流程。对改造范围内的安置房用地以及配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，以公开招标、拍卖、挂牌出让的方式供地。剩余土地按照城市总体规划控制用途供应土地，属经营性用地的以公开招标、拍卖、挂牌出让的方式供地。
(三)安置房产权政策。安置房产权同普通商品房一样为完全产权，安置户可凭安置协议、结算凭证和移交协议等办理产权登记。
(四)物业管理政策。新建安置小区实行社区物业管理模式。鼓励开发企业将安置房纳入整体，实施统一物业管理；也可由村居居委会负责组建物业服务机构，实行物业低收费，并对特困家庭适当减免。要适当增加新建安置小区公共建筑面积，按照房屋总建筑面积3‰的比例，建设社区服务、物业管理和居民公共活动用房，总建筑面积不低于300平方米。
(五)集体经营用房政策。在规划条件允许的情况下，根据改造项目实际按居民应改造住宅房屋面积2-3%的比例，在安置区内配建经营用房，产权归村居所有。该经营用房仅限村居自用或对外租赁，所产生的租赁费等收益，专项用于集体经济发展、居民福利等，不得抵押或销售，具体使用管理办法由街道组织村居根据实际情况制定。
十、扶持政策
(一)资金及用地扶持
1、居民区拆除土地面积部分：
(1)安置房用地土地出让金政府收益扣除相关基金上解部分后，由县财政在一个月内通过街道财政返还村居，该项资金专项用于安置房回购及相关基础设施配套建设。
(2)出让土地部分实现的土地出让金政府收益扣除相关基金上解部分后，低于成本价部分由县财政在一个月内通过街道财政返还村居，该项资金专项用于安置房回购及相关基础设施配套建设；高于成本价部分：①按60%标准由县财政在一个月内返还街道财政，其中：三分之二留给村居专项用于回购集体经营用房及相关基础设施配套建设，三分之一给街道统筹使用，专项用于辖区内棚户区改造，②剩余资金由县里统筹用于城市公用事业配套建设。
2、公共事业占地按征收成本由县财政在一个月内通过街道财政返还村居，该项资金由村居专项用于安置房回购及相关基础设施配套建设。
3、除村居居民区以外的腾退土地按其面积的8%留给村居作为集体发展用地。
(二)收费扶持
1、行政事业性收费。改造项目中安置房还建、社会公共事业、公共设施和集体经济用房，免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费、教育费附加、地方教育附加、城镇公用事业附加等各项行政事业性收费和政府性基金。经营服务性收费按规定标准下限的30%收取。房屋维修资金按2%收取，并可推迟至办理产权登记时缴纳。
用于商业开发的地块，按照房地产开发有关规定办理。
2、配套经营性收费。改造项目中安置房有线电视和供水、供电、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
(三)税收政策
在商品住房开发项目中为纳入国家或山东省棚户区改造计划的项目配建或提供安置住房的，涉及的税收政策参照《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)、《财政部关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》(财综〔2015〕57号)等有关文件规定执行。
十一、其他
(一)在改造过程中，县住建、国土、财政、审计等职能部门按有关规定依法履行职责，协同搞好工作监督。对涉及房屋的案件一律以原始取得为标的物，有关部门不受理房屋的分割、分户等案件。严禁擅自提高改造补偿标准或在补偿安置上弄虚作假、阻挠改造、敲诈勒索。对以上违规违纪者将依法依规予以处理。
(二)本实施意见自公布之日起施行。本实施意见施行前已经征收改造的项目，执行原来的政策。
本实施意见由县住房和城乡建设局负责解释。
附件：1、沂水县棚户区改造工作领导小组成员名单及职责
2、沂水县城区棚户区改造享受补偿和安置条件
沂水县人民政府
2018年8月1日
附件1
沂水县棚户区改造工作领导小组成员名单及职责
组 长：陈永生 县委副书记、县政府县长
副组长：戚树启 县委常委、县政府副县长
杨治堂 县人大常委会副主任
刘荣祥 县政协副主席
成 员：陈宝林 县政府办公室主任
张希国 县发改局局长
杨振龙 县住建局局长
张晓华 县财政局局长
牛树娟 县国土资源局局长
孔翔扬 县环保局局长
刘京福 县审计局局长
丁远东 县综合行政执法局局长
张树永 县物价局局长
武传映 县房管办主任
陈 新 县公安局党委副书记、综治办主任
周玉生 县房征办主任
江兆祥 县规划局局长
刘 峰 县信访局副局长
公茂胜 县绩考办副主任
张 莹 县政府法制办副主任
李林海 县房征办副主任
于 民 沂城街道党工委书记
刘洪达 龙家圈街道党工委书记
陈淑军 沂水经济开发区管委会常务副主任
师立功 黄山铺镇党委书记
耿立江 许家湖镇党委副书记、镇长
领导小组主要职责为：负责全县棚户区改造工作的组织领导、协调实施；负责研究制定改造政策，研究审批乡镇片区具体实施方案；负责研究解决棚户区改造工作中的重大问题和重要事项。下设办公室，负责日常工作，戚树启同志兼任办公室主任。
领导小组办公室下设综合推进组、政策法规组、规划建设组、资金保障组等四个工作组，具体职责如下：
一、综合推进组。负责棚户区改造综合协调工作；负责棚户区改造项目日常调度分析、文电、会务、接访及后勤服务等工作；负责棚户区改造数据信息统计；负责棚户区改造档案资料的收集管理；及时完成县里交办的其他工作。
二、政策法规组。负责研究棚户区改造、项目相关政策、规定，制定搬迁补偿安置方案，为棚户区改造、项目推进提供法律支持；负责各村居搬迁补偿安置方案、实施细则的审核；负责政策宣讲、解读，组织学习培训等。
三、规划建设组。负责棚户区改造项目手续办理；负责棚户区改造安置区用地规划；负责协助承建方做好项目的设计、招投标、施工进度、质量和安全把控及成本控制；负责安置房成本核算、安置房回购价与市场价测算等工作。
四、资金保障组。负责棚户区改造项目上级补助资金争取、资金筹集、信贷资金手续办理；负责土地款项拨付；负责棚改办日常办公费用及设施等保障。
附件2
沂水县城区棚户区改造享受补偿和安置条件
一、本村居居民房屋处置。大妻双方户口在本村居或者大妻单方户口在村居，在村居有合法住房(指符合村庄建设规划、经村居集体批准同意建设的，下同)并享受村居集体收益分配的，享受正常补偿安置。
二、原户口在本村人员房屋处置。原户口在本村且现在在本村有合法住房的，享受正常补偿安置。
三、外来购房户房屋处置。在本村购买的有合法产权证件的房屋，享受正常补偿安置；在本村购买的没有合法产权证件的房屋，由所在村居综合考虑村规民约、历史沿革等因素，组织村棚改群众工作委员会进行认定，对不符合安置政策的，按照房屋重置价格评估进行货币补偿。
四、一户多宅房屋处置。按“一户一宅”规定实施改造安置多余的合法住房，按照重置价格评估进行货币补偿。但其三代以内的直系血亲当中，有符合安置条件的本村居年满20周岁的青年，可以继承房屋，享受正常补偿安置。
五、商业、经营用房的房屋处置。对国有土地使用权证载明为出让土地，用途为商业，且建设工程规划许可证、房屋所有权证载明房屋用途为商业的，按商业用房予以补偿，具体按照本区域类似房地产的市场价格予以评估，实行货币补偿；具备条件的，可采取回购方式购买。
六、产权有争议的房屋处置。告知其在一定期限内解决，解决不了的，通过司法部门提前介入调解，调解不成的，再提存补偿资金、委托评估、留存房屋安置指标，并经公证处证据保全的前提下先行拆除，依法界定产权后再补偿。
七、违章建设处置。未经批准私自建设的房屋、私搭乱建的简易棚等-律依法拆除，不予补偿；突击加层、扩院、打井、果树上面架棚等，一律不予补偿，依法处罚并拆除。
八、村居集体院落或厂房处置。由评估公司进行评估，按政策予以货币补偿。
九、最大宅基地面积界定。按照《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》宅基地面积最大界定为264平方米。
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