沂水县人民政府
关于更新县城及乡镇驻地规划区土地级别和基准地价的通知

沂政发〔2026〕27号

各乡镇（街道）人民政府（办事处），沂水经济开发区，县政府各部门：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》和山东省自然资源厅办公室《关于开展城镇基准地价更新和城市地价动态监测工作的通知》等法律法规和政策规定，我县已完成县城及乡镇驻地规划区土地级别与基准地价的更新工作，现予以公布实施，并将有关事项通知如下：

一、土地级别划分与范围

县城及乡镇驻地规划区的土地按用途分为商业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地四类，实行分类定级。在同一用途的情况下，按最有效使用原则，通过综合评价值差异划分土地级别（各类用地、各级别范围见附件1、3）。

二、基准地价内涵

基准地价是指在土地定级范围内，在平均开发利用条件下，不同级（类、等）别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地等用途分别评估，并由政府确定，以某日为估价基准日，法定最高出让年期完整国有建设用地使用权的区域平均价格。本次基准地价设定条件如下：

（一）估价基准日。2026年1月1日。

（二）开发程度。县城规划区各用途土地宗地红线外，一级、二级达到“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖），三级达到“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气），四级、五级达到“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）。乡镇驻地规划区各用途土地宗地红线外达到“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）。县城规划区及乡镇驻地规划区各用途土地场地红线内达到“一平”（场地平整）。

（三）使用年期。商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

（四）容积率。县城规划区内标准容积率商业用地1.6，住宅用地1.6，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地1.5。乡镇驻地规划区内标准容积率，商业用地1.2，住宅用地1.1，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地1.1。

（五）土地还原率。商业用地6.24%，住宅用地5.25%，工业用地4.25%，公共管理与公共服务用地4.25%。

三、宗地地价

具体地块在某一时期的宗地地价，以基准地价为依据，根据土地用途、使用年限、微观区位、自身状况、市场行情、规划限制、容积率等影响地价的因素，经综合评估后确定。

四、其他事宜

国有土地使用权出让、转让、出租、抵押价格的确定和企业联营、合营、兼并、破产及改建或新设股份有限公司、有限责任公司等涉及的国有土地资产作价，清产核资及国有土地资产产权登记，以及土地税费测算等，均须依据该基准地价进行评估，不准哄抬或压低地价，并将评估结果及时报县自然资源和规划行政主管部门备案。

本次土地级别、基准地价标准更新自文件印发之日起执行，《沂水县人民政府关于更新县城及乡镇驻地规划区土地级别和基准地价的通知》（沂政发〔2024〕23号）同时废止，具体由县自然资源和规划局负责解释。

附件：1．沂水县县城规划区土地分类级别范围表

　　　2．沂水县县城规划区土地基准地价表

　　　3．沂水县乡镇驻地规划区综合土地级别范围表

　　　4．沂水县乡镇驻地规划区土地基准地价表

　　　5．沂水县城区基准地价修正系数体系

　　　6．沂水县乡镇基准地价修正系数体系

沂水县人民政府

2026年9月16日

（此件公开发布）

附件4

沂水县乡镇驻地规划区土地基准地价表

注：一类乡镇包括黄山铺镇、马站镇、诸葛镇、四十里堡镇；二类乡镇包括高桥镇、崔家峪镇、高庄镇、夏蔚镇、道托镇、杨庄镇、院东头镇；三类乡镇包括富官庄镇、沙沟镇、泉庄镇、圈里乡。

附件5

沂水县城区基准地价修正系数体系

基准地价是在特定开发程度和利用程度下，各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，因此，还需进行如下修正：

一、期日修正。待估宗地的基准期日与基准地价的基准日期不相同。因此，需根据地价指数或地价的变化程度进行期日修正。

二、容积率修正。商业用地容积率修正系数以设定标准容积率1.6为基础，住宅用地容积率修正系数以设定标准容积率1.6为基础，公共管理与公共服务用地容积率修正系数以设定标准容积率1.5为基础，宗地地价的容积率修正主要对商业用地、住宅用地、公共管理与公共服务进行修正，其他用地不作容积率修正。

表5-1 城区商业用地宗地地价容积率修正系数

表5-2 城区住宅用地宗地地价容积率修正系数表

表5-3 城区公共管理与公共服务用地宗地地价容积率修正系数表

三、出让年期修正。土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：

　　　V_t=V₀×K

式中：V_t：年期修正后总地价格

　　　V₀：年期修正前比较实例价格

　　　K：年期修正系数

K=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/（1+r）ⁿ]；其中，r为土地还原率（采用本报告分别测算的土地还原利率商业用地6.24%、住宅用地5.25%、工业用地4.25%、公共管理与公共服务用地4.25%）；m待估宗地使用年期；n比较实例的使用年期。

四、土地开发程度修正。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。

表5-4 沂水城区土地开发程度修正表

五、宗地评估的其他说明

1.综合用地：综合用地评估，应按各用途分别进行评估，在加权求和得出综合用地的土地价格。

2.级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。靠近高级别的应加价修正，加价修正系数一般不得大于5%；靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于5%。

3.位于基准地价范围外的宗地评估，可以参照末级地的基准地价进行。

4.特殊情况、特殊条件地块的地价评估：宗地内有山体、河道、大坑、大沟或地形坡度较大的以及高压线穿过的，根据其对价值的影响度，根据实际情况适当进行减价修正。

5．其他用途：其他用途的土地评估参照表5-5。

表5-5 沂水县城区地价用途分类及基准地价用途修正系数表

6．国有划拨建设用地使用权地价，按照《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办〔2019〕922号）要求进行评估。

六、基准地价修正指标说明表

沂水县城区商业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地宗地地价修正系数（见表5-6至5-35）。

表5-6 城区商服用地级别基准地价修正系数表（一级）

表5-7 城区商服用地级别基准地价修正系数表（二级）

表5-8 城区商服用地级别基准地价修正系数表（三级）

表5-9 城区商服用地级别基准地价修正系数表（四级）

表5-10 城区商服用地级别基准地价修正系数表（五级）

表5-11 城区商服用地基准地价修正体系因素说明表（一级）

表5-12 城区商服用地基准地价修正体系因素说明表（二级）

表5-13 城区商服用地基准地价修正体系因素说明表（三级）

表5-14 城区商服用地基准地价修正体系因素说明表（四级）

表5-15 城区商服用地基准地价修正体系因素说明表（五级）

表5-16 城区住宅用地级别基准地价修正系数表（一级）

表5-17 城区住宅用地级别基准地价修正系数表（二级）

表5-18 城区住宅用地级别基准地价修正系数表（三级）

表5-19 城区住宅用地级别基准地价修正系数表（四级）

表5-20 城区住宅用地级别基准地价修正系数表（五级）

表5-21 城区住宅用地级别基准地价修正体系因素说明表（一级）

表5-22 城区住宅用地级别基准地价修正体系因素说明表（二级）

表5-23 城区住宅用地级别基准地价修正体系因素说明表（三级）

表5-24 城区住宅用地级别基准地价修正体系因素说明表（四级）

表5-25 城区住宅用地级别基准地价修正体系因素说明表（五级）

表5-26 城区工业用地级别基准地价修正系数表（一级）

表5-27 城区工业用地级别基准地价修正系数表（二级）

表5-28 城区工业用地级别基准地价修正系数表（三级）

表5-29 城区工业用地级别基准地价修正系数表（四级）

表5-30 城区工业用地级别基准地价修正体系因素说明表

表5-31 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表（一级）

表5-32 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表（二级）

表5-33 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表（三级）

表5-34 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表（四级）

表5-35 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正体系因素说明表

附件6

沂水县乡镇基准地价修正系数体系

基准地价是在特定开发程度和利用程度下，各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，因此，还需进行如下修正：

一、期日修正。待估宗地的估价期日与基准地价的基准日期不相同。因此，需根据地价指数或地价的变化程度进行期日修正。

二、容积率修正。宗地地价的容积率修正主要对商业、住宅用地、公共管理与公共服务用地进行修正，商业用地容积率修正系数以设定标准容积率1.2为基础，住宅用地、公共管理与公共服务用地容积率修正系数以设定标准容积率1.1为基础。

表6-1 商业用地宗地地价容积率修正系数

表6-2 住宅用地宗地地价容积率修正系数表

表6-3 公共管理与公共服务用地宗地地价容积率修正系数表

三、出让年期修正。土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地的使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：

　　　V_t=V₀×K

式中：V_t ：年期修正后总地价格

　　　V₀ ：年期修正前比较实例价格

　　　K：年期修正系数

K=[1-1/(1+r)^m]/[1-1/（1+r）ⁿ]；其中，r为土地还原率（采用本报告分别测算的土地还原利率商业用地6.24%、住宅用地5.25%、工业用地4.25%、公共管理与公共服务用地4.25%）；m待估宗地使用年期；n比较实例的使用年期。

四、土地开发程度修正。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正，土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。

表6-4 沂水县乡镇土地开发费用表

单位：元/平方米

五、宗地评估的其他说明

1.综合用地：综合用地评估，应按各用途分别进行评估，再加权求和得出综合用地的土地价格。

2.级别边缘的宗地评估时，适当进行加（减）价修正。靠近高级别的应加价修正，加价修正系数一般不得大于5%；靠近低级别的应减价修正，减价修正系数不得大于5%。

3.位于基准地价范围外的宗地评估，可以参照末级地的基准地价进行。

4.特殊情况、特殊条件地块的地价评估：宗地内有山体、河道、大坑、大沟或地形坡度较大的以及高压线穿过的，根据其对价值的影响度，根据实际情况适当进行减价修正。

5．其他用途：其他用途的土地评估参照表6-5。

表6-5 沂水县乡镇地价用途分类及基准地价用途修正系数表

六、基准地价修正指标说明表

沂水县乡镇商业用地、住宅用地、工业用地、公共管理与公共服务用地宗地地价修正体系（见表6-6至6-33）。

表6-6 乡镇商业用地基准地价修正系数表一、二类（一级）

表6-7 乡镇商业用地基准地价修正系数表一、二类（二级）

表6-8 乡镇商业用地基准地价修正体系数表一、二类（三级）

表6-9 乡镇商业用地基准地价修正体系数表三类（一级）

表6-10 乡镇商业用地基准地价修正体系数表三类（二级）

表6-11 乡镇住宅用地级别基准地价修正系数表一、二类（一级）

表6-12 乡镇住宅用地级别基准地价修正系数表一、二类（二级）

表6-13 乡镇住宅用地级别基准地价修正系数表一、二类（三级）

表6-14 乡镇住宅用地级别基准地价修正系数表三类（一级）

表6-15 乡镇住宅用地级别基准地价修正系数表三类（二级）

表6-16 乡镇工业用地级别基准地价修正系数表一、二类（一级）

表6-17 乡镇工业用地级别基准地价修正系数表一、二类（二级）

表6-18 乡镇工业用地级别基准地价修正系数表一、二类（三级）

表6-19 乡镇工业用地级别基准地价修正系数表三类（一级）

表6-20 乡镇工业用地级别基准地价修正系数表三类（二级）

表6-21 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表一、二类（一级）

表6-22 公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表一、二类（二级）

表6-23公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表一、二类（三级）

表6-24 乡镇公共管理与公共服务用地级别基准地价修正系数表三类（一级）