一、制定背景

2025年10月，山东省自然资源厅办公室下发《关于开展城镇基准地价更新和城市地价动态监测工作的通知》，临沂市自然资源和规划局下发《关于开展新一轮城镇基准地价更新有关工作的通知》，安排部署开展城镇土地级别和基准地价更新工作，该项工作原则上每三年更新一次，本次基准地价更新是在2023年基准地价成果的基础上进行更新，基准日期为2026年1月1日。

二、制定依据

（一）《自然资源部办公厅关于加强城镇建设用地基准地价管理的通知》（自然资办发〔2024〕45号）。

（二）《山东省自然资源厅办公室关于开展城镇基准地价更新和城市地价动态监测工作的通知》

（三）《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；

（四）《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014);

三、制定过程

按照省市相关工作要求，2026年3月，沂水县自然资源和规划局组织开展了全县城镇土地级别和基准地价更新工作。更新成果于2026年6月25日进行了公开听证，2026年9月5日通过市自然资源和规划局组织的专家验收，报经县政府常务会议审议通过，公布实施。

四、主要内容

（一）定级范围

本轮城区基准地价更新范围是根据沂水县城区国土空间总体规划城镇开发边界、永久基本农田分布情况确定,包括沂城街道、龙家圈街道和许家湖镇的城市规划区范围内的土地共 135.69 平方千米,具体评价范围:东至长深高速,南至南二环路-沂河-南三环路以南庐山工业园内规划道路,西至西二环路。

本轮乡镇基准地价更新范围以乡镇为单位,包括14个建制镇和圈里乡驻地。

（二）基准地价内涵

基准地价是指在土地定级范围内，在平均开发利用条件下，不同级（类、等）别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业、公共管理与公共服务用地等用途分别评估，并由政府确定，以某日为估价基准日，法定最高出让年期完整国有建设用地使用权的区域平均价格。本次基准地价设定条件如下：

（1）估价基准日。2026年1月1日。

（2）开发程度。县城规划区各用途土地宗地红线外，一级、二级达到“七通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖），三级达到“六通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气），四级、五级达到“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）。乡镇驻地规划区各用途土地宗地红线外达到“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）。县城规划区及乡镇驻地规划区各用途土地场地红线内达到“一平”（场地平整）。

（3）使用年期。为各类用途法定最高使用年期，即商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。

（4）容积率。县城规划区内标准容积率商业用地1.6，住宅用地1.6，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地1.5。乡镇驻地规划区内标准容积率，商业用地1.2，住宅用地1.1，工业用地1.0，公共管理与公共服务用地1.1。

（5）土地还原率。商业用地6.24 %，住宅用地5.25%，工业用地4.25%，公共管理与公共服务用地4.25%。

（三）基准地价基本情况

本轮城镇基准地价更新，优先适用市场比较法、剩余法、收益还原法等测算样点价格，通过适宜的统计分析模型确定各均质区域的市场客观价格水平，并在征求有关各方面领导、专家意见的基础上，对级别基准地价进行充分论证调整，最终确定城镇基准地价基本情况如下：

（1）城区：商业用地级别分为五级，基准地价在48.33万元—201.4万元/亩之间，住宅用地级别分为五级，基准地价在69万元/亩—260.67万元/亩之间，工业用地级别分为四级，基准地价在20万元/亩—30.67万元/亩之间，公共管理与公共服务用地级别分为四级，基准地价在31.67万元/亩—81万元/亩之间。

（2）乡镇驻地规划区：一二等乡镇划分为三个级别，三等乡镇划分为两个级别，商业用地基准地价在41.67万元/亩—72.67万元/亩之间，住宅用地基准地价在41万元/亩—70.33万元/亩之间，工业用地基准地价在16.33万元/亩—20.33万元/亩之间，公共管理与公共服务用地基准地价在22.7万元/亩—28万元/亩之间。

五、成果应用

掌握沂水县城镇土地市场情况，开展城镇社会经济状况、基础设施建设、土地利用效益、地价的变化规律等调查，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异。

了解土地价格的种类、表现形式、作用途径，运用成熟的估价理论和技术，对原有土地级别与基准地价成果进行更新和规范，及时、准确反映土地质量和市场行情，保持土地级别与基准地价成果的现势性，使土地定级估价成果更加符合客观实际。

分析地价构成要素和成因，为城市规划调整土地利用结构，优化土地配置，提高土地利用效益。

六、解读机构

解读机构为沂水县自然资源和规划局。

联系电话：0539-2268070