近年来，随着人民生活水平和居住需求不断提高，广大业主的自主意识不断增强，物业管理领域的矛盾纠纷日渐凸显。为了着力解决物业领域群众关注的热点、难点和堵点问题，县住建局起草了《沂水县关于进一步加强物业管理工作的实施意见》和《沂水县物业领域集中整治专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《意见》和《方案》）有关内容解读如下:
一、文件制定背景说明
(一）制定《意见》《方案》的必要性。住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，随着社会经济的快速发展和人民生活水平的提升，群众的居住需求不断提高，物业管理在改善生活环境方面的作用越来越突出。截至目前，在县住建局备案登记的物业服务企业有48家，其中本地企业43家，外地企业5家，从业人员1800余人，共计管理97个商业开发住宅小区，总建筑面积700余万平方米，7万余户。2010年以来新建商品房住宅小区已实现了物业管理全覆盖。未实现物业管理的小区（居住点）主要是安置房、大龄青年安置房、破产企业家属院、单位家属院
我县的物业管理工作主要存在着：一是物业企业服务运作不规范，从业人员素质差，服务质量不高，重收费轻管理的问题；二是将物业管理纳入属地社区管理未真正落到实处；三是部门职责不清，责任不明，遇事往往相互推诿的问题；四是业主委员会成立困难多，数量少，业主与物业服务企业缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益和诉求难以得到及时有效的解决；五是专营单位履责不到位；六是业主投诉案件多，纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件，严重影响业主的幸福指数。为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，提高城市管理水平维护业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律法规，结合我县实际情况，制定本县物业管理的规范性文件，对物业管理活动和物业管理相关主体间的法律关系作出调整规范，对提高居民生活质量，改善政府服务水平，维持基层社会稳定具有重要意义。
县政府办公室于2020年10月12日将《意见（征求意见稿）》发送至34个相关职责单位，请各相关职责单位结合自身职能和工作实际提出修改意见和建议，并于10月15日前，将修改意见和建议通过政务协同邮箱发送至原“县住房保障中心”。10月16日原“县住房保障中心”再次向未回复的职责单位发送了征求修改意见和建议的函。之后，经充分与相关部门和单位沟通交流，经过反复修改后，形成了《意见》。
二、法律法规政策依据
根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》中共山东省委、山东省人民政府《关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》（鲁发〔2018〕30号）《临沂市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》（临政发〔2014〕28号）《临沂市物业服务收费管理实施办法》（临政发〔2018〕23号）《临沂市物业领域集中整治专项行动实施方案》（临政办字〔2021〕27号）中共临沂市纪委办公室关于《全市物业管理领域形式主义、官僚主义专项治理工作方案》（临纪办发〔2021〕5号）等文件要求，起草了《意见》和《方案》。
三、主要内容
（一）加强组织领导
县领导任组长，各相关部门和乡镇（街道）负责人为成员的县物业管理工作领导小组，具体负责加强全县物业管理工作的指导、协调、监督和管理工作。
（二）压实属地管理责任
根据《山东省物业管理条例》第六条街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第八十五条街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。第八十七条实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
条例释义：由于物业管理涉及每一位业主，涉及千家万户的利益，想要把物业工作管理好，需要大量的执法力量，尤其是要充分调动街道办事处、乡（镇）人民政府的积极性和主动性。为了充分发挥街道办事处、乡（镇）人民政府在物业管理工作中的作用，2007年，国务院在修改《物业管理条例》时，增加了街道办事处、乡（镇）人民政府在物业管理工作中的监督管理职责。明确街道办事处、乡（镇）人民政府的社区管理机构负责具体指导、协调物业管理有关工作，有利于社区管理与物业管理更好地结合。就目前的物业管理实际来看，离开街道办事处、乡（镇）人民政府的监督管理，仅靠县级主管部门的监管，物业管理工作是很难开展。
因此，根据《条例》规定，《意见》优化了物业管理体制机制，建立县政府主导、乡镇（街道）组织实施、社区具体落实的三级工作体系，充分发挥乡镇（街道）在物业管理工作中的综合协调作用。组织和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；组织召集物业管理联席会议，建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，处理物业管理相关投诉和举报及“12345”政务服务便民热线反映的物业管理问题。
明确各部门职责
根据《山东省物业管理条例》第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。第八十六条物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。
条例释义：物业管理涉及面很广。物业管理活动的顺利进行，需要行业主管部门的监督管理，也需要相关部门和单位的大力协作。我国现行各类行政管理法规的适用地域范围均与城市、省或者国家行政管理区域相对应，从未将实行物业管理的住宅小区、商业区排除在外。但是，目前住宅小区内的私搭乱建、装修破坏承重墙、宠物扰民、占用消防通道、电动车违规充电、车辆乱停乱放等现象，普遍缺乏有效的行政执法管制，存在着住宅小区内行政违法行为无人管或推诿扯皮的问题。物业服务企业依据业主大会授权，行使一些公共秩序管理（发现、劝阻、制止和相关执法部门报告）的职能，但这种管理不具备有行政管理性质，缺乏行政处罚等执法手段作保障，无法取代执法部门的执法管理。为切实落实有关执法部门的管理责任，便于业主和社会各界对其履行法定责任的情况能有效的监督，《条例》明确要求城管执法、公安、消防、民政、市场监管等职能部门应当按照各自职责做好物业管理有关的工作，在住宅小区内建立违法行为投诉登记制度，并在住宅小区内公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。该规定旨在使行政执法辐射到住宅小区，改变以往行政执法在实行物业管理的住宅小区缺位、不到位的问题。
根据前期征求编办和各相关部门意见的基础上，明确了各部门的职责。按照工作职责延伸至物业管理区域，建立违法行为投诉登记制度，及时受理居民通过“12345”政务服务便民热线、网络舆情、信访、县长信箱等各种渠道反映的物业管理方面的诉求，形成齐抓共管的格局，促进物业领域管理规范化、常态化，从源头上化解物业领域矛盾问题。
（四）严肃工作纪律，夯实工作责任
建立县、乡镇（街道）、社区三级联动工作责任机制，乡镇（街道）、社区及各相关部门、单位各司其职，密切配合，确保把各项责任落实到位。对工作落实不力、推诿扯皮以及违规操作、弄虚作假的，一经查实，严肃追究相关部门单位及工作人员的责任。
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