1.引言
为完善自然资源价格形成机制，建立自然资源政府公示价格体系，促进自然资源保护与合理利用，进一步强化土地资源要素市场化配置，根据《自然资源部办公厅关于做好园地林地草地定级和基准地价制定有关工作的通知》（自然资办发〔2023〕399号）和省市自然资源部门要求，县政府安排沂水县自然资源和规划局牵头组织开展了“沂水县园、林、草地定级和基准地价”公示地价体系建设的工作。
2022年11月通过公开招标，济南明弘土地开发咨询有限公司为该项目的技术承担单位，初步成果已完成，现予以公示。
2.园林草地定级概述
定级范围和对象
沂水县2022年变更调查数据库中提取的园林草地图斑。
定级方法
园地：采用修正法。
林地：公益林（地）采用修正法，商品林（地）采用因素法。
草地：采用因素法。
定级指标体系
沂水县园地定级因素因子权重表
| 定级因素 |
定级因子 |
定级指标 |
指标权重 |
| 社会经济因素 |
管理因子 |
水源保证率 |
0.2187 |
| 连片程度 |
0.0738 |
| 劳作便利条件因子 |
田间路网 |
0.1562 |
| 劳作距离 |
0.0436 |
| 区位因素 |
区位因子 |
中心城市影响度 |
0.1326 |
| 对外交通便利度 |
0.1251 |
| 道路通达度 |
0.2500 |
沂水县林地定级因素因子权重表
| 林地类型 |
因素 |
因子 |
评价指标 |
权重 |
| 公益林 |
生态因素 |
生产力 |
郁闭度或覆盖度 |
0.5163 |
| 特殊因素 |
功能因子 |
公益林保护等级 |
0.4837 |
| 商品林 |
自然因素 |
地形 |
坡度 |
0.1547 |
| 坡位 |
0.0671 |
| 坡向 |
0.0631 |
| 土壤 |
土层厚度 |
0.2224 |
| 腐殖质厚度 |
0.1926 |
| 社会经济因素 |
运输条件 |
可及度 |
0.1153 |
| 集材距离 |
0.1848 |
沂水县草地定级因素因子权重表
| 因素 |
因子 |
定级指标 |
权重 |
| 自然因素 |
土壤 |
土层厚度 |
0.2314 |
| 土壤有机质 |
0.1796 |
| 地形地貌 |
坡度 |
0.1351 |
| 社会经济因素 |
产草量 |
产草量 |
0.0855 |
| 水源状况 |
距水源地距离 |
0.1910 |
| 交通状况 |
道路通达度 |
0.1774 |
3.园林草地基准地价概述
园林草地基准地价定义
由政府根据管理需要，针对园林草地不同级别或均质地域，在公开市场水平及平均基础设施条件下，按照不同土地利用类型，评估测算于某一期日一定权利下的平均价格。
基准地价评估方法
园地和林地采用样点地价平均法：在定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。
草地采用剩余法：在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。
园地基准地价内涵
1.权利类型：承包经营权；
2.权利年期： 30年；
3.园地利用类型：果园/茶园/其他园地；
4.园地基础设施条件：设定宗地外道路通达且有水源保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施；
5.估价基准日：2023年1月1日；
6.其他内涵设定：仅考虑土地的生产利用价值，暂不考虑地上作物的价值。
林地基准地价内涵
1.权利类型：承包经营权；
2.权利年期： 30年；
3.林地利用类型：乔木林地/竹林地/灌木林地/其他林地；
4.林地基础设施条件：设定宗地外道路通达、宗地内有集材道；
5.估价基准日：2023年1月1日；
6.其他内涵设定：包含地上附着物和定着物价值。
草地基准地价内涵
1.权利类型：承包经营权；
2.权利年期： 30年；
3.草地利用类型：其他草地；
4.园地基础设施条件：设定宗地外道路通达；
5.估价基准日：2023年1月1日；
6.其他内涵设定：不包含地上物，仅指土地生产利用价值。
4.园林草地定级和基准地价成果
园地定级成果
沂水县果园各级别面积比例表
| 果园级别 |
面积（公顷） |
比例 |
| 1 |
9980.80 |
33.52% |
| 2 |
10459.64 |
35.13% |
| 3 |
9335.96 |
31.35% |
| 合计 |
29776.40 |
100.00% |
沂水县茶园各级别面积比例表
| 茶园级别 |
面积（公顷） |
比例 |
| 1 |
0 |
0% |
| 2 |
0.19 |
1.14% |
| 3 |
16.73 |
98.86% |
| 合计 |
16.92 |
100.00% |
沂水县其他园地各级别面积比例表
| 其他园地级别 |
面积（公顷） |
比例 |
| 1 |
686.78 |
33.86% |
| 2 |
629.56 |
31.03% |
| 3 |
712.22 |
35.11% |
| 合计 |
2028.56 |
100.00% |
林地定级成果
沂水县林地（公益林）各级别面积比例表
| 公益林级别 |
面积（公顷） |
比例 |
| 1 |
7270.85 |
30.71% |
| 2 |
8723.69 |
36.84% |
| 3 |
7682.69 |
32.45% |
| 合计 |
23677.23 |
100.00% |
沂水县林地（商品林）各级别面积比例表
| 商品林级别 |
面积（公顷） |
比例 |
| 1 |
17888.52 |
33.67% |
| 2 |
16117.56 |
30.34% |
| 3 |
19123.72 |
35.99% |
| 合计 |
53129.80 |
100.00% |
草地定级成果
沂水县草地各级别面积比例表
| 草地级别 |
面积（公顷） |
比例 |
| 1 |
334.21 |
21.75% |
| 2 |
640.42 |
41.68% |
| 3 |
561.72 |
36.56% |
| 合计 |
1536.35 |
100.00% |
园地基准地价成果
沂水县园地基准地价表
| 一级地类 |
二级地类 |
园地级别 |
基准地价（承包经营权） |
| 元/平方米 |
万元/亩 |
| 园地 |
果园 |
一级 |
55 |
3.67 |
| 二级 |
46 |
3.07 |
| 三级 |
36 |
2.40 |
| 其他园地 |
一级 |
50 |
3.33 |
| 二级 |
42 |
2.80 |
| 三级 |
33 |
2.20 |
茶园总共17个图斑，总面积太小，不单独制定基准地价，以用途修正系数的形式参照果园评价体系进行制定，同级别地价与果园一致。
林地基准地价成果
沂水县林地基准地价表
| 一级地类 |
二级地类 |
林地级别 |
基准地价（承包经营权） |
林地（承包经营权） |
林木（承包经营权） |
| 元/平方米 |
万元/亩 |
元/平方米 |
万元/亩 |
元/平方米 |
万元/亩 |
林地
|
乔木林地(商品林) |
一级 |
33 |
2.20 |
27 |
1.80 |
6 |
0.40 |
| 二级 |
27 |
1.80 |
21 |
1.40 |
6 |
0.40 |
| 三级 |
22 |
1.47 |
16 |
1.07 |
6 |
0.40 |
| 乔木林地（公益林） |
一级 |
34 |
2.27 |
28 |
1.87 |
6 |
0.40 |
| 二级 |
28 |
1.87 |
22 |
1.47 |
6 |
0.40 |
| 三级 |
23 |
1.53 |
17 |
1.13 |
6 |
0.40 |
竹林地、灌木林地和其他林地总面积太小，不单独制定基准地价，以用途修正系数的形式参照乔木林地评价体系进行制定，竹林地和灌木林地基准地价为同级别乔木林地的0.9倍，其他林地基准地价为同级别乔木林地的0.8倍。
草地基准地价成果
沂水县草地基准地价表
| 一级地类 |
二级地类 |
草地级别 |
基准地价（承包经营权） |
| 元/平方米 |
万元/亩 |
| 草地 |
其他草地 |
一级 |
19 |
1.27 |
| 二级 |
16 |
1.07 |
| 三级 |
13 |
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